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06:04 20.10.2021
Wer das Haus kauft, ehe tatsächlich ein Baugrundstück zur Verfügung steht, kann böse Überraschungen erleben. Foto: marcus_hofmann-stock.adobe.com

Bauland ist knapp. Angehende Immobilieneigentümer unterschreiben trotzdem immer wieder Kaufverträge für Häuser, ohne über das Grundstück zu verfügen. Aus Expertensicht ist das nicht unproblematisch. „Es ist ein Risiko, sich auf Versprechen von Bauunternehmen einzulassen, ein passendes Grundstück nachzureichen“, sagt Rechtsanwalt Ingo Kolms von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Architektenrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). 
     

Grundstücke Mangelware

Das sogenannte Bauträgermodell, bei dem Haus und Boden aus einer Hand verkauft werden, ist weit verbreitet. Es funktioniert gut, wenn der Bauträger wirklich über Haus und Grundstück verfügt. Aber auch für Bauträger sind Grundstücke derzeit Mangelware. „Verkaufsteams mancher Schlüsselfertigfirmen unterbreiten Bauwilligen seltsame Offerten“, weiß Holger Freitag, Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren (VPB). „Zum Beispiel koppeln sie den Abschluss eines Bauvertrags für ein schlüsselfertiges Haus mit der mündlichen Zusage für ein Grundstück. Darauf sollten sich Bauherren nie einlassen.“

Die Erfahrung zeigt: Ein Grundstück lässt sich mitunter schwer finden, es passt nicht zu den Vorstellungen des Bauherren, oder das bereits gekaufte Haus kann dort aus baurechtlichen Gründen nicht gebaut werden.

„Verträge für ein Haus vom Bauträger müssen - wegen des im Gesamtpaket enthaltenen Grundstücks - immer über einen Notar abgeschlossen werden“, erklärt Holger Freitag. Ein Verstoß gegen dieses Formgebot mache den Vertrag insgesamt nichtig.

Das kann für Kunden ernste Konsequenzen haben. „Der Vertrag muss im ungünstigsten Fall rückabgewickelt werden. Das wird teuer, etwa wenn der Bauträger schon Leistungen erbracht hatte“, sagt Ingo Kolms.

Wird dagegen nur ein normaler Kaufvertrag über das Haus abgeschlossen, ist dieser auch dann wirksam, wenn kein Grundstück gefunden wird. „Das ist vielen Kunden nicht klar“, weiß Holger Freitag. „Die Verkäufer der Häuser beruhigen die Leute bei der Vertragsunterzeichnung, suggerieren, dass sie jederzeit kostenfrei aussteigen können, wenn kein Grundstück gefunden wird. Aber was wirklich gilt, steht in den Vertragsklauseln.“

Experten können helfen

Es ist wichtig, sämtliche Verträge vor der Unterzeichnung von unabhängigen Experten prüfen zu lassen. „Denn für Laien ist es oft nicht einfach, die Klauseln in den Verträgen der Bauunternehmen richtig zu interpretieren“, so Holger Freitag.

Sie sind oft schwammig oder es fehlen wichtige Vereinbarungen, wie zum Beispiel eine Rücktrittsklausel. Dann wird es schwierig, die Forderungen der Baufirmen abzuwehren. Allerdings sind manche dieser Klauseln unwirksam, das erhöht wiederum die Chancen der Käufer. 
   

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